小黄数据显示，2025年12月份，房山挂牌房源均价19873元每平。也就是说创界，房山二手房挂牌价已跌破2万每平。在售房源始终维持在1.4万套以上。
8月份我统计数据时，房山的二手房挂牌均价还在2.09万每平；即便是11月份，也挂着2.03万每平。
这下，房山二手房已彻底跌破2万每平。
随便举几个最近的成交案例吧：
良乡北潞春81平两室一厅，步梯1层，成交价102万。
阎村梨园东里，50平小两居，步梯3楼，成交价51.5万；
城关原香漫谷87平两室一厅，电梯2层，成交价95万。
虽然均价很难真的降到很多人所说的5000一平，但再往后降到1.8万、1.5万，甚至1万每平我觉得都有可能。
不是我对房山房价没信心，实在是房山房价不抗跌。原因也很简单。
首先，房山二手房除了良乡和长阳有点次新房外，其他区域有很多步梯“老破小”和“老破大”。
比如良乡老城片区、阎村、城关、燕山、琉璃河有不少80-90年代的各类公房，不仅是砖混步梯结构，房龄也老，着急卖的必然大降价出售。
窦店、韩村河有一些2000年后的“老破大”创界，虽然住着宽敞，但一样是步梯楼，很多小区维护也不算好。
这些步梯楼高层，在房价上涨期间不明显，但在房价下降阶段，“砸盘”力度那可就大了去了。
其次，房山的卖房人对价格更加敏感。
房山的卖房人，要么是手握公房的大爷大妈及其子女，要么是曾经买房的刚需客户，再或者是曾经的改善群体。
手握公房的人，也分两类。
一类是完全不了解市场的，这类可能房子挂了3-4年了，价格也还是几年前的市场价，既没有带看，也没有反馈，纯粹是“僵尸房”。
另一类则是着急处理手里多余房子或者置换的人。在价格上会有很大让步。
在房山买过房又卖的业主，对房价更加敏感。一方面担心自己亏损更多，另一方面也对市场信心不足。毕竟，房山什么都缺，就是不缺刚需房。据我的观察，这类业主往往卖房时让利空间更大。
最后是房山的改善群体。他们大都岁数偏大，手里也不差钱。有的想卖了继续置换更好的房子，有的本来就是投资的房子，在市场下行阶段，也会有不少的让步。
房山六石路上的红叶
说一千道一万，还是房山房子太多了。
老房子本就多，这几年又陆续供应了各类自住型商品房（原香嘉苑）、限价商品房（旭辉城、云景台、金樾和著等）、回迁房（良才路2号院）等等，导致房源始终供过于求。
真正的商品房虽然占据着更好的位置，例如长阳半岛、房山国贤府、学府印悦、京华国贤府等，也有更加完善的配套，但相应的价格，按照现在的市场行情，也完全可以买市区的一些房子了。
目前，房山整体成交量不算小，主要得益于低房价带来的落户和积分落户需求。
最低30多万就能在燕山、周口店、琉璃河等地买一套70年的大产权房，这是相当划算的买卖。
过去总说房山是北京洼地，实际上房山可能一直都没有融入到真正的北京楼市里。
只是在过去房价高起时分了一杯羹，让那些买不起市区的人退而求其次选择了房山。
一旦房价下落，一部分从主城来的人还是更愿意与市里接轨。房山依然是那个二手房遍地的郊区房山。
但不管再怎么说，作为北京的郊区，房山的房价越亲民，也就给了越多人选择北京房子的可能。
毕竟，相比于外省市，哪怕是北京郊区，其治安、交通、医疗等还是占据着一定优势。
房山房价回归，也让更多人看到希望。
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